Der Autor dieses Buches war Gründer der FlowFact AG und ist Initiator des Immobilien Investment Clubs. Sein Buch richtet sich an private Anleger, die vermietete Eigentumswohnungen oder Mietshäuser erwerben wollen. Es werden alle Themen abgehandelt, die wichtig sind, also: Der Einkauf, die Standortanalyse, die Due Diligence, Finanzierung, Kalkulation, Möglichkeiten zur Optimierung, Risikomanagement, Auswahl der Dienstleister, Exit, Steuern.
Zu Recht kritisiert der Autor, dass viele Immobilienkäufer „vor allem auf die generell vom Immobilienmarkt erwartete Wertsteigerung einer Immobilie ab(zielen), anstatt zuerst auf den Cashflow ihrer Investments zu setzen“ (S. 16). Dies sei jedoch eine spekulative Haltung. Stattdessen plädiert er dafür, „die Wertsteigerung aus dem Objekt selbst – intrinsisch – zu erwirtschaften, etwa durch Objektaufwertungen, Mietanpassungen, Zusatz- und Nachvermietungen“ (S. 17).
Er zeigt auch, dass viele Anleger – was die Höhe der Immobilienrendite anbelangt – falsch rechnen. Eine Bruttoanfangsrendite von 5,03 Prozent, so rechnet er vor, reduziert sich nach Berücksichtung von Erwerbsnebenkosten, Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten auf nur noch 1,11 Prozent (S. 129). Er zeigt, wie sich durch Maßnahmen zur Aufwertung, Mietanpassungen usw. diese Rendite verdreifachen lässt (S.131) – die Eigenkapitalrendite ist ja ohnehin je nach Finanzierungsquote deutlich höher.
Winterlich zeigt, wie sich manchmal schon mit kleinen Maßnahmen eine interessante Wertsteigerung erzielen lässt. „Beispielsweise gehören zu vielen Eigentumswohnungen Stellplätze, die zwar im Kaufvertrag, jedoch nicht in einem Mietvertrag vermerkt sind und für die keine Mieteinnahmen fließen. Der Käufer hat daher die Möglichkeit, diese nachzuvermieten.“ Ängste, die bestehenden Nutzer könnten erfolgreich auf eine langjährige Gewohnheit verweisen, seien unbegründet. „Die praktische Erfahrung und diverse Gerichtsurteile zeigen jedoch, dass keine Gewohnheitsrechte existieren, auch wenn ein Stellplatz beispielsweise seit zehn Jahren genutzt wird“ (S. 138 f.). Dieses kleine Beispiel zeigt, „dass viele Aufwertungsmaßnahmen keine oder kaum Kosten verursachen, aber gleichzeitig für eine erhebliche Wertsteigerung des Objekts sorgen“ (S. 139).
Auch zum Bestellerprinzip, nach dem ja der Vermieter die Maklercourtage für die Wohnungsvermietung zu zahlen hat, hat der Autor einen guten Hinweis: Man solle den Makler stärker fordern – und von ihm mehr verlangen als nur die Wohnung ins Internet zu stellen und die Tür aufzuschließen. Ein „Fünf-Punkte-Mietercheck“ reduziere die Wahrscheinlichkeit der Vermietung an schwierige oder zahlungsunwillige bzw. zahlungsunfähige Mieter. Neben dem obligatorischen Mieterfragebogen und Belegdokumenten empfiehlt der Autor eine Mietschuldenfreiheitsbestätigung oder ein Mieterzeugnis, telefonische Rückfragen beim Altvermieter, Anfragen bei Auskunfteien bzw. bei Spezialauskunfteien für Vermieter (S. 155 ff.).
Alles, was der Autor schreibt, entspricht meinen eigenen Erfahrungen und ist sehr plausibel. Er verzichtet erfreulicherweise auf unnötigen theoretischen Ballast und ist erfreulich praxisorientiert.
Lediglich an zwei Punkten bin ich anderer Meinung. So wie viele Immobilienkäufer hängt er der Ansicht an, man solle weniger Eigenkapital einsetzen und nicht so viel tilgen, weil damit die Steuerbelastung steige (S. 104, 100). „Erzielt ein Objekt operative Gewinne auf dem Papier, fordert das Finanzamt seinen Anteil…“ Konsequent wendet er sich gegen die Meinung, „dass eine möglichst steuergünstige Platzierung einer Immobilie angezeigt“ sei, denn „gerade wenn sie hohe Renovierungs- und Instandhaltungskosten verursacht, ist sie gegebenenfalls besser bei einem hohen Steuersatz angesiedelt. Denn nur dann bieten sich kräftige Steuersenkungspotenziale.“ (S. 200). Diese Meinung habe ich schon oft gehört, aber sie ist falsch. Mit der gleichen Logik könnte ich die Gehälter meiner Mitarbeiter verdreifachen, da meine GmbH dann weniger Steuern zahlen muss. Natürlich: Wer nichts oder nur wenig mit seiner Immobilie verdient und daher nur geringe Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hat, der zahlt weniger Steuern. Und wer sehr gut mit seiner Immobilie verdient, zahlt mehr Steuern. Das ist nicht anders wie bei jeder Firma. Ich zahle lieber höhere Steuern, wenn der Grund ist, dass ich viel verdiene. Weniger zu verdienen, um damit „Steuern zu sparen“, ist wirtschaftlich sinnlos.
Der zweite Punkt, wo ich anderer Meinung bin, ist die Mietpreisbremse, die nach Winterlichs Meinung „nicht überbewertet“ werden sollte (S. 138). Ansonsten findet sich zu diesem sehr wichtigen Thema nichts. Das ist schade. Die Mietpreisbremse hat natürlich erhebliche Auswirkungen auf manche Immobilien, die so weit gehen, dass der Eigentümer darüber nachdenken sollte, seine Immobilie ggf. an jemanden zu verkaufen, der deren Bedeutung unterschätzt. Sollte die geplante Mietrechtsnovelle Teil II kommen, bei der die Berechnung des Mietspiegels auf die Mieten der vergangenen zehn Jahre abgestellt wird, dann sind die Auswirkungen in vielen Fällen nur als dramatisch zu bezeichnen.
Abgesehen von diesen Punkten kann ich dem Autor in allem zustimmen. Er hat ein wichtiges und praxisnahes Buch geschrieben, das eine Hilfe für jeden Praktiker darstellt, der in Wohnimmobilien investiert. Zudem ist das Buch in einer erfreulich einfachen und klaren Sprache geschrieben. R.Z.
